マンション建替え，敷地売却の実務と登記

序章　本マニュアルの目的とマンションの現状について
１　本マニュアルの目的
２　本マニュアルの位置づけ
３　マンションの現状
４　マンション再生の選択肢
５　建替えか修繕かの判断フロー
６　老朽化の判定，ニーズの把握，要求改善水準の設定（ステップⅠ）
７　修繕・改修の改善効果の把握と費用算定の考え方（ステップⅡ）
８　建替えの改善効果の把握と費用算定（ステップⅢ）
９　費用対効果に基づく建替えと修繕・改修の総合判断（ステップⅣ）
10　建替えか敷地売却の選択
11　マンション建替えの方法
12　基本的なマンション建替えの手続の流れ（法定建替・組合施行）
　Ｑ１　建替え推進決議とは。

第1章　マンション建替えに係る法律上の手続
第1節　区分所有法と円滑化法の関係
　Ｑ２　区分所有法の適用対象のマンションとは。
　Ｑ３　区分所有権とは。

第2節　１棟の区分所有建物における建替え決議の手続
１　建替え決議集会の招集に関する手続
　例１　登記一覧表
　Ｑ４　規約による別段の定めとは。
　例２　建替え決議集会招集通知書（説明会通知書と併せた場合）
２　建替え決議の成立要件と決議において定めるべき事項
　例３　議決権行使書
　例４　区分所有者集計表（建替え決議）
　Ｑ５　 管理組合は誰に，集会招集通知を発し，議決権の行使をさせるか。
　Ｑ６　区分所有者が行方不明の場合は。
　Ｑ７　区分所有者の人数はどのように数えるか。
　Ｑ８　専有部分が共有の場合の議決権はどのようにするか。
　Ｑ９　登記簿上の区分所有者に相続が開始している場合はどのようにするか。
　Ｑ10　区分所有者が認知症等により判断能力が不十分な場合はどのようにするか。
３　建替え決議成立から建替え合意までの手続（区分所有63条・64条関係）
　例５　催告書
　例６　催告に対する回答書
　例７　売渡請求書
　Ｑ11　建替え不参加者が売渡請求前に第三者へ対象不動産を譲渡した場合は。
　Ｑ12　売渡請求権行使後，相手方が第三者へ対象不動産を譲渡した場合は。
　Ｑ13　処分禁止仮処分の登記とは。
　Ｑ14　断行の仮処分とは。
　例８　登記申請書（仮処分による失効を原因とした登記）
　例９　登記記録（処分禁止仮処分の登記及び仮処分による失効）

第3節　団地における建替え決議の手続
１　団地内の区分所有建物の建替え承認決議の手続
２　団地内の区分所有建物の一括建替え決議の手続（区分所有70条関係）

第4節　円滑化法に基づく事業実施の手続
第1　建替組合の設立と組織・運営
１　建替組合設立から売渡請求までの手続
　例10　同意書
　例11　建替組合設立認可申請書
２　建替組合の組織と運営
第2　権利変換計画の策定及び認可
１　権利変換手続開始の登記から権利変換の登記までの手続
　例12　権利処分承認申請書
　例13　権利変換を希望しない旨の申出書
　例14　借家権の取得を希望しない旨の申出書
　例15　借家権の取得を希望しない旨の申出撤回書
　例16　権利変換計画書
　例17　同意書（審査委員）
　例18　同意書（権利変換計画）
　例19　未同意の理由書
　例20　非確知の理由書
　例21　権利変換計画認可申請書
　例22　権利変換期日等通知書
　例23　供託不要の申出書
　例24　補償金払渡通知書
　例25　権利喪失通知書
２　権利変換計画の内容
３　権利変換期日における権利の変換
第3　施行マンションの明渡しから建替組合の解散まで
１　明渡しから工事完了までの手続
　例26　定款の変更認可申請書
　例27　事業計画の変更認可申請書
　例28　裁定申立書
２　価額等の確定と清算手続
３　建替組合の解散手続

第2章　建替え実施計画の策定実務
第1節　計画条件の把握・整理
１　法規制等の確認
２　物理的な制約に関する調査
３　施行マンションの権利関係等の調査
　例29　専有部分と敷地の持分比率が一体化する例
　例30　専有部分と敷地の持分比率が一体化しない例

第2節　建替え決議と円滑化法適用の留意点
１　同一敷地での一棟型マンション建替え
２　隣接地を活用した一棟型マンション建替え

第3節　 建替え決議までの合意形成過程における個別事情への対応
１　資金調達の問題への対応
２　仮住居の確保の問題への対応
３　相続が発生している場合への対応
４　行方不明者の問題への対応
５　専有部分が数人の共有に属する場合の処理

第4節　権利変換期日後の明渡しに応じない場合の措置

第5節　関係権利者との調整
第1　抵当権者との調整
１　建替え決議前の段階における対応
２　建替え決議成立から建替組合設立までの段階における対応
３　建替組合設立段階における対応（権利変換計画策定に向けての抵当権の確定）
４　権利変換段階における対応
第2　借家権者との調整
１　建替え決議前の段階における対応
２　建替え決議から建替組合設立までの段階における対応
３　建替組合設立段階における対応
４　権利変換段階における対応
第3　底地権者との調整（借地権設定型のマンション建替えの場合）
第4　隣接地を活用する場合の隣地所有者との調整
１　事業各段階での対応（①について）
２　隣接地所有者への保留床の特定分譲（②について）
第5　保留敷地取得者との調整
１　保留敷地取得（予定）者との関係と基本的な対応
２　保留敷地処分の担保方法
第6　その他の関係権利者との調整
１　差押権者との調整
２　仮登記上の権利者等との調整
３　駐車場専用使用権を有する権利者との調整
４　住宅供給公社の所有権留保型長期分譲マンションの建替え

第3章　耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却制度
１　マンション敷地売却制度とは
２　マンション敷地売却手続の概要とポイント
３　建替えではなく敷地売却制度が選択されるケース
４　マンション敷地売却の基本プロセス
５　決議までの必要な手続
６　マンション敷地売却決議
７　分配金取得計画に基づく権利の変動
　Ｑ15　供託とは，どのような制度か。
　Ｑ16　弁済供託とは，どのような供託か。
　Ｑ17　供託所とはどのような機関か。また，供託所は，どこにあるか。
　Ｑ18　どこの供託所に供託したら，よいか。
　Ｑ19　供託の申請は，どのようにしたらよいか。
　Ｑ20　供託物の払渡請求は，どのようにしたらよいか。
　Ｑ21　供託物の払渡請求をするのに，手数料は必要となるか。
　Ｑ22　供託金の払渡請求を，郵送ですることはできるか。
　Ｑ23　供託物の払渡手続に必要な書類には，どのようなものがあるか。
　Ｑ24　払渡しを受ける供託金の受取方法について。
　Ｑ25　弁済供託の供託物還付請求手続は，どのようにしたらよいか。
８　敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション
　Ｑ26　 複数棟型マンションにおいて敷地売却はできるか。円滑化法は，主に単棟型のマンションを念頭に置いており，団地における適用の可否について問題となる。
　例31　複数棟型マンション敷地売却制度におけるポイント
９　マンション敷地売却の適用が困難な複数棟型マンション
10　令和２年改正による団地における敷地分割制度の創設

第4章　マンション建替事業における登記手続
１　建替え参加者による建替え不参加者への売渡請求（区分所有63条）
　例32　売渡請求の内容証明書
２　建替組合による建替え不参加者への売渡請求書（円滑化15条）
３　権利変換手続開始の登記（円滑化55条）
　例33　登記申請書（権利変換手続開始登記）
　例34　登記記録（権利変換手続開始の登記）
　例35　登記申請書（権利変換手続開始登記抹消）
　例36　登記記録（権利変換手続開始の登記の抹消）
４　（権利変換登記前の）住所変更登記
　例37　登記申請書（所有権登記名義人住所変更）
　例38　登記記録（代位の登記）
５　権利変換の登記（円滑化74条）
　例39　登記申請書（敷地権抹消の登記）
　例40　登記申請書（円滑化法74条１項の規定による登記の申請）
　例41　登記申請書（敷地利用権が権利変換前は賃借権で，権利変換後に地上権となる場合
　例42　登記申請書（敷地利用権が権利変換前は地上権で，権利変換後に賃借権となる場合
　例43　敷地利用権が権利変換前も権利変換後も地上権である場合（地上権の移転登記）
　例44　敷地利用権が権利変換前も権利変換後も賃借権である場合（賃借権の移転登記）
　例45　登記記録（施行再建マンションの敷地についての権利変換の登記）
　例46　敷地利用権が地上権又は賃借権である場合
　例47　登記記録（施行マンションが敷地権付き区分建物でない場合）
　例48　登記記録（敷地利用権が地上権又は賃借権である場合）
　例49　登記申請書（区分建物滅失登記）
　例50　登記記録（権利変換計画の変更による更正登記）
　例51　登記申請書（権利変換計画の変更による更正登記）
　Ｑ27　 代位による分合筆登記の申請時期について。権利変換期日前に限られるか。
　Ｑ28　 円滑化法92条の代位による合筆登記により登記識別情報は通知されるか。
　例52　登記申請書（土地合筆登記）
　例53　登記申請書（土地地積更正登記）
　例54　登記申請書（円滑化82条１項の規定による登記）
　例55　登記の目的（区分建物表題登記─居宅）
　例56　登記の目的（区分建物表題登記─管理人室（規約共用部分）
　例57　登記申請書（所有権保存）
　例58　登記申請書（抵当権設定）
　例59　登記申請書（登記の目的─円滑化88条１項の先取特権の保存）
　例60　登記記録（施行再建マンションの利用権が所有権である場合）
　例61　登記記録（施行マンションの区分所有権を目的として，借家権の登記があった場合，施行再建マンションへの借家権の登記）

第5章　敷地売却事業における登記手続
１　敷地売却組合による敷地売却事業不参加者への売渡請求書（円滑化124条）
２　分配金取得手続開始の登記（円滑化140条）
　例62　登記申請書（円滑化法による分配金取得手続開始）
　例63　登記記録（分配金取得手続開始の登記）
３　組合員の住所変更登記
４　権利消滅期日における登記（円滑化150条１項）
　例64　登記申請書（円滑化150条１項の規定による登記の申請）
　例65　登記の目的（区分建物表題登記（共用部分の規約の効力喪失）
　例66　登記記録（権利消滅期日後の登記）
付　録
　資料　　円滑化法（抄）
　事項索引　　
　条文索引　　
　判例索引　　
　先例索引