マンション関係法詳解

１　民法と区分法
１：１　民法の規定
　【区分建物と区分所有建物】
１：２　区分法
　【民法と区分法の関係】
　【民法・区分法における保存・管理行為】
　１：２：１　旧区分法の制定
　１：２：２　区分法の適用
　１：２：３　昭和58 年区分法の全面的改正
　１：２：４　平成14 年区分法の改正
　　（１）　共用部分の変更手続の一部緩和
　　（２）　管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格の新設
　　（３）　規約の適正化
　　（４）　管理組合の法人化の要件緩和
　　（５）　書類・集会のIT 化
　　（６）　復旧の際の買取請求手続の整備
　　（７）　建替え決議の要件緩和，手続の整備
　　（８）　団地
　　（９）　法人登記事務の取扱い（先例①）
　　（10）　その後の関係法律の改正に伴う改正
　　　　　1.　平成20 年法律20 号
　　　　　2.　平成23 年法律53 号
　　　　　3.　令和２年法律８号
　　　　　4.　令和３年法律37 号
　　（11）　参考先例
　１：２：５　区分法の主な規定
　　1：2：5：1　復旧
　　（１）　昭和37 年法
　　（２）　昭和58 年改正法
　　（３）　平成14 年改正法
　　（４）　17 条及び18 条との関係
　　（５）　被災マンション法との関係
　　1：2：5：2　建替え決議
　　（１）　建替え制度（63 条，64 条との関連）
　　（２）　団体的解決（多数決）の必要
　　（３）　多数決による建替え
　　（４）　建物全体の朽廃・滅失
　　1：2：5：3　建替えの円滑化（平成14 年改正法）
　　（１）　客観的要件の削除
　　（２）　既存の区分所有建物への適用
　　（３）　敷地の有効利用のみを目的とする建替え
　　（４）　建替法の制定と改正
　　（５）　建替え決議の要件
　　（６）　既存建物の取壊し
　　（７）　再建建物の敷地
　　　　　1.　敷地の同一性
　　　　　2.　再建建物の敷地
　　　　　3.　敷地の同一性の緩和
　　　　　4.　現在の建物の敷地と重ならない敷地での再建
　　（８）　使用目的の同一性の廃止
　　（９）　建替え決議の効果
　　（10）　建替え決議の無効
　　（11）　建替え計画の概要
　　（12）　再建建物の設計の概要
　　（13）　再建建物の区分所有権の帰属
　　　　　1.　専有部分の配分方法
　　　　　2.　清算
　　　　　3.　建替え費用の分担と代価の精算
　　　　　4.　敷地利用権割合の変更
　　　　　5.　売渡し請求
　　　　　6.　抵当権消滅請求
　　（14）　衡平を害する定め
　　　　　1.　効力規定か訓示規定か
　　　　　2.　決議の無効
　　　　　3.　建替え決議を目的とする集会の招集手続
　　　　　4.　平成14 年改正法による新設の趣旨
　　1：2：5：4　団地内建物の建替え（平成14 年改正法）
　　（１）　団地に関する規定の立法経緯
　　【事例】
　　（２）　第１章（建物の区分所有）と第２章（団地）の適用関係
　　（３）　団地内建物の建替え規定の新設
　　（４）　一団地内における数棟の建物の存在（団地関係）
　　　　　1.　団地と団地関係
　　　　　2.　建物
　　（５）　団地内の土地又は附属施設の共有
　　　　　1.　数棟の建物所有者の共有
　　　　　2.　権利の準共有
　　（６）　団地建物所有者の団体
　　　　　1.　共同で管理するための団体
　　　　　2.　団地管理関係の成立
　　　　　3.　団地管理組合法人
　　　　　4.　管理の対象
　　　　　5.　棟ごとの区分所有者の団体との関係
　　　　　6.　集会の開催，規約の設定，管理者の選任
　　（７）　団地共用部分
　　　　　1.　団地共用部分の対象
　　　　　2.　共同従属関係
　　　　　3.　団地規約による定め
　　　　　4.　団地共用部分と定めた場合の効果
　　　　　5.　団地共用部分である旨の登記
　　　　　6.　公正証書による規約の設定
　　　　　7.　建物の共用部分に関する規定の準用
　　　　　　１　団地共用部分
　　　　　　２　共有持分の割合
　　　　　　３　用法に従った使用
　　　　　　４　持分の処分
　　（８）　規約設定の特則
　　1：2：5：5　団地内の建物の建替え承認決議
　　（１）　団地内建物の建替え（平成14 年改正法）
　　　　　1.　69 条と70 条との関係
　　【団地内建物の建替え】
　　　　　2.　69 条の趣旨
　　　　　3.　団地共用部分がある場合
　　（２）　区分所有建物及び敷地の共有
　　　　　1.　全部又は一部が区分所有建物であること
　　　　　2.　敷地の共有
　　　　　3.　団地建物所有者
　　（３）　建替え承認決議
　　　　　1.　建替え承認決議の目的
　　　　　2.　団地建物所有者の集会
　　　　　3.　各棟の建替え決議等
　　　　　4.　特別多数決議
　　（４）　特定建物の取壊しと再築
　　　　　1.　再築建物の敷地
　　　　　2.　特定建物の区分所有者のみで所有する土地
　　　　　3.　再建建物の規模・用途等の決定
　　（５）　団地内建物が区分所有建物である場合
　　（６）　団地内建物が区分所有建物でない場合
　　（７）　団地建物所有者の議決権
　　　　　1.　議決権割合
　　　　　2.　持分割合
　　　　　3.　規約による別段の定め
　　（８）　みなし承認
　　（９）　集会の招集手続
　　（10）　建替えが特別の影響を及ぼすべきとき
　　　　　1.　二重の多数決
　　　　　2.　他の建物の建替えへの特別の影響
　　　　　　１　特別の影響に当たらない場合
　　　　　　２　人格的利益
　　　　　　３　建物の容積率
　　　　　　４　特別の影響
　　（11）　区分所有建物である場合
　　（12）　区分所有建物以外の建物である場合
　　（13）　一括付議
　　　　　1.　一括付議の意義
　　　　　2.　特定建物の所有者の合意
　　（14）　みなし合意
　　1：2：5：6　団地内建物の一括建替え
　　（１）　団地内建物の一括建替え決議
　　　　　1.　制度の趣旨
　　　　　2.　制度の根拠
　　　　　3.　一括建替え決議と建替え承認決議
　　　　　4.　建替え承認決議後に一括建替え決議があった場合（再売渡請求）
　　　　　5.　一括建替え決議後に建替え承認決議があった場合
　　（２）　区分所有者による敷地の共有
　　　　　1.　区分所有建物であること
　　　　　2.　敷地を共有していること
　　（３）　団地規約
　　（４）　一括建替え決議
　　　　　1.　団地建物所有者の集会
　　　　　2.　特別多数決
　　　　　3.　決議の内容
　　　　　4.　建物の取壊しの着手と買戻しの請求
　　　　　5.　再建団地内敷地
　　（５）　各棟の３分の２以上の賛成
　　（６）　団地全体の５分の４以上の賛成
　　（７）　一括建替えに関する決議事項
　　（８）　敷地の一体的利用についての計画の概要
　　（９）　再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
　　（10）　一棟の建替え決議に関する規定の準用
　　　　　1.　62 条３項から８項までの規定の準用
　　　　　2.　63 条の規定の準用
　　　　　3.　64 条の規定の準用
　　【区分法の改正検討】

２　各種関係法の制定及び改廃
２：１　マンション管理法
　　（１）　目的
　　（２）　マンションの定義
　　【関係法改正経過】
　　（３）　マンション管理業
　　（４）　マンション管理計画認定制度
２：２　借地借家・罹災都市関係法
　２：２：１　借地借家臨時処理法
　２：２：２　物件令
　２：２：３　罹災都市法
　２：２：４　被災市街地法
　２：２：５　被災借地借家法
２：３　建築基準関係法
　２：３：１　市街地建築物法
　２：３：２　建築基準法
　　2：3：2：1　旧耐震基準
　　2：3：2：2　新耐震基準
　　【建基法の耐震基準】
　　2：3：2：3　平成30 年建基法の改正
　　（１）　改正の背景及び必要性
　　（２）　主な改正事項
　　2：3：2：4　令和２年建基令の改正
　　【地震と関係法令の制定経過】
　２：３：３　耐震改修法
　　2：3：3：1　法律制定の背景・趣旨・制定事項
　　（１）　特定建築物に対する措置
　　　　　1.　特定建築物の所有者の努力義務
　　　　　2.　耐震診断及び耐震改修の指針の策定・公表
　　　　　3.　所管行政庁による指導及び助言
　　　　　4.　不特定多数の者が利用する特定建築物に対する措置
　　（２）　建築物全般に対する措置
　　　　　1.　耐震改修の計画の認定
　　　　　2.　建基法の特例
　　　　　　１　既存耐震不適格建築物の制限緩和
　　　　　　２　耐火建築物に係る制限緩和
　　　　　　３　建築確認の特例
　　　　　3.　住宅金融公庫の資金の貸付けの特例
　　2：3：3：2　平成17 年耐震改修法改正
　　（１）　国土交通大臣による基本方針の策定及び地方公共団体による耐震改修促進計画の策定（４条，５条）
　　（２）　建築物の所有者等に対する指導等の強化
　　（３）　耐震化の支援制度の充実
　　2：3：3：3　平成25 年耐震改修法改正
　　（１）　耐震診断・耐震改修の努力義務の対象建物の範囲拡大
　　（２）　耐震改修促進計画の認定基準の緩和
　　（３）　安全性認定制度の創設
　　（４）　区分所有建物の耐震改修の必要性に係る認定制度の創設
　　（５）　ブロック塀等の安全確保
　　【区分所有建物の耐震改修の必要性に係る認定制度】
　　2：3：3：4　区分建物に関係する耐震改修法の概要
　　（１）　耐震改修の必要がある区分建物
　　（２）　要耐震改修認定建築物の認定手続
　　（３）　耐震改修法25 条３項と区分法17 条の関係
　２：３：４　建築物省エネ法
　　（１）　平成27 年制定
　　（２）　令和元年法改正
　　　　　1.　特定建築物の範囲の拡大
　　　　　2.　認定建築物エネルギー消費性能向上計画に係る建築物の容積率の特例の拡充
　　　　　3.　その他の措置
　　（３）　令和４年法改正
　　　　　1.　総ての新築住宅・非住宅の省エネ基準適合を義務付け
　　　　　2.　住宅トップランナー制度の拡充
　　　　　3.　省エネ性能表示の推進
　　　　　4.　建築物再生可能エネルギー利用促進区域における措置
２：４　都市再開発
　２：４：１　都再法
　２：４：２　都再特措法
　　（１）　平成14 年制定
　　（２）　都市再生
　　（３）　都市再生の拠点
　２：４：３　密集法
　２：４：４　中心市街地活性化法
２：５　建替法
　２：５：１　建替法の制定
　　（１）　建替法の目的
　　（２）　区分法との関係
　　（３）　建登記令
　　【建替法の改正経過】
　　【メモ：各種組合】
　２：５：２　平成26 年関係法の改正
　　（１）　マンションストックの状況
　　（２）　マンションの耐震化状況と関連する法改正
　　（３）　平成25 年耐震改修法改正
　　（４）　区分法改正と建替法
　　（５）　平成25 年被災マンション法改正
　　【図】マンション建替え事業
　　【建替法の建替えと区分法の建替え】
　２：５：３　平成26 年建替法改正
　　（１）　マンション敷地売却制度の創設
　　【権利変換による建替えとマンション敷地の売却】
　　（２）　要除却認定の申請
　　（３）　要除却認定マンション
　　（４）　敷地売却決議
　　　　　1.　集会の招集通知
　　　　　2.　集会決議
　　（５）　買受計画
　　　　　1.　買受人
　　　　　2.　買受計画
　　（６）　容積率の緩和
　　【コラム】容積率の緩和
　　（７）　マンション敷地売却組合
　　（８）　分配金取得計画
　　（９）　売渡し請求
　　（10）　危険有害マンションに対する建替え勧告制度等の廃止
　　【敷地売却が困難なケースと注意点】
　　【敷地売却制度の利用に当たって注意すべきこと】
　　【関係政省令・通達の改正】
　２：５：４　令和２年建替法改正
　　【マンションの現況】
　　【マンションいろいろ】
　　【主な改正】マンション再生の円滑化の推進
　　【マンション再生手法の決議要件】
　　【要除却認定の種類と適用される制度】
　　2：5：4：1　特定要除却認定マンションの敷地売却決議
　　（１）　敷地売却決議の対象
　　【マンション建替え・敷地売却】
　　（２）　団地建物所有者集会の特例
　　（３）　敷地分割決議
　　（４）　決議事項
　　（５）　敷地分割を行う旨の合意
　　　2：5：4：2　敷地分割組合による敷地分割事業
　　（１）　敷地分割組合の設立
　　（２）　敷地分割合意者
　　（３）　組合設立の認可
　　（４）　特別の議決
　　2：5：4：3　敷地権利変換手続
　　（１）　敷地権利変換手続開始の登記及び抹消の登記
　　（２）　敷地権利変換計画の決定及び認可
　　（３）　敷地権利変換計画の内容
　　（４）　敷地権利変換計画の定め方
　　　　　1.　除却敷地持分
　　　　　2.　非除却敷地持分等
　　　　　3.　除却敷地持分又は非除却敷地持分等
　　　　　4.　団地共用部分
　　（５）　担保権等の登記に係る権利
　　（６）　敷地権利変換計画の認可基準
　　（７）　敷地権利変換計画の変更
　　2：5：4：4　敷地権利変換
　　（１）　敷地に関する権利変換
　　（２）　区分法の規約とみなす部分
　　（３）　担保権等の移行
　　（４）　敷地権利変換の登記
　　（５）　清算手続
　　（６）　処分，手続等の効力
　　（７）　代位による分筆又は合筆の登記の申請
　　（８）　施行日
　　2：5：4：5　旧管理組合の消滅と新管理組合の設立
　２：５：５　不動産登記法の特例
　　2：5：5：1　令和２年改正建替登記令
　　2：5：5：2　令和４年改正建替登記令
　　（１）　代位登記
　　（２）　敷地権利変換手続開始の登記
　　（３）　敷地権利変換期日後の登記
　　（４）　担保権等登記に関する登記等の登記原因
　　（５）　受付番号
　　（６）　登記識別情報の通知
　　（７）　敷地権利変換手続開始の登記の抹消
　　（８）　施行期日
　２：５：６　令和３年建替法改正
　２：５：７　租税特別措置
　２：５：８　マンション建替えに関する実務上の課題
　　（１）　手続の瑕疵
　　（２）　棟別建替えの整合性
　　（３）　建替法に基づかない建替え
　　（４）　敷地利用権が賃借権のときの売渡請求権の行使
　　（５）　敷地分割決議における敷地分割線と分筆登記
２：６　被災マンション法
　　【被災マンション法の概要】
　　【建替法との違い】
　２：６：１　被災マンション法の主な内容
　　（１）　敷地共有者等による建物の再建決議
　　（２）　敷地の権利の分割請求禁止
　　（３）　買取請求期間の延長
　　（４）　被災マンション法の不適用
　　【被害の区分と基準】
　２：６：２　平成25 年被災マンション法の改正
　　（５）　敷地の売却
　　（６）　建物及び敷地の売却
　　（７）　建物の取壊し及びその建物の敷地売却
　　（８）　建物の取壊し，建物の再建及び敷地の売却
　　（９）　制度の特徴
　　（10）　被災借地借家法の制定及び耐震改修法の改正
　　【大規模一部滅失以上の被害】
　２：６：３　被災マンション法の適用
　　（１）　区分所有建物の全部が滅失した場合
　　　　　1.　再建決議
　　　　　2.　敷地売却決議
　　（２）　区分所有建物の一部が滅失した場合
　　　　　1.　建物敷地売却決議
　　　　　2.　建物取壊し敷地売却決議
　　　　　3.　取壊し決議
　　【マンションが滅失した場合に，民法，区分法，建替法及び被災マンション法による再建等復旧の方法と要件】
　　【被災マンション法適用（政令指定）の有無による区分】
　２：６：４　建物が滅失した場合の措置
　　2：6：4：1　区分所有建物の全部が滅失した場合（第２章）
　　（１）　敷地共有者等集会等
　　　　　1.　区分所有関係の解消
　　　　　2.　敷地共有者団体の設立
　　　　　3.　敷地共有者集会と管理者
　　（２）　全部滅失の原因
　　（３）　一部が滅失した場合
　　（４）　敷地共有者等による再建等
　　　　　1.　再建決議
　　　　　2.　敷地売却決議
　　　　　3.　敷地等の分割請求の制限
　　【参考】被災マンション法適用前に分割請求をした事例
　　　　　4.　敷地共有持分の集約
　　　　　5.　敷地売却の推進決議
　　　　　6.　全員同意による敷地売却
　　　　　7.　特定登記に係る権利消滅の登記
　　　　　　１　特定登記の意義
　　　　　　２　権利消滅の登記
　　　　　　３　特定登記の転写等
　　　　　　４　権利消滅の登記
　　　　　8.　区分建物の滅失登記
　　2：6：4：2　建物の一部が滅失した場合（第３章）
　　（１）　趣旨
　　（２）　建物敷地売却決議等
　　（３）　建物取壊し敷地売却決議等
　　（４）　取壊し決議等
　　　　　1.　取壊し決議の内容
　　　　　2.　再建決議又は敷地売却決議
　　　　　3.　取壊し参加者
　　　　　4.　取壊し決議非賛成者に対する対応
　　　　　5.　売渡請求
　　　　　6.　買戻しのための売渡請求
　　（５）　抵当権の処理
　　　　　1.　抵当権の存続
　　　　　2.　取壊し不参加予定者の抵当権抹消
　　　　　3.　取壊し参加予定者の抵当権抹消
　　　　　4.　抵当権消滅請求
　　　　　5.　代価弁済
　　【取壊し推進決議】
　　【全員同意による取壊し決議】
　　【賃借人との関係】
　　2：6：4：3　建物の一部が滅失した場合の復旧等に関する特例
　　（１）　趣旨
　　（２）　買取請求権
　　（３）　始期の変更
　２：６：５　団地内の建物が滅失した場合（第４章）
　　2：6：5：1　団地建物所有者等集会
　　2：6：5：2　団地内の建物が全部滅失した場合【設定ケース】
　　2：6：5：3　団地内の敷地の一部が売却された場合
　　2：6：5：4　再建承認決議
　　（１）　滅失した建物の再建承認決議
　　（２）　再建承認決議成立の前提要件
　　（３）　再建承認決議の議決権
　　（４）　再建承認決議の議決権行使の制約
　　（５）　再建が他の建物の建替え又は再建に特別の影響を与える場合
　　（６）　再建承認決議の一括付議
　　（７）　区分所有建物についての再建承認決議の一括付議
　　2：6：5：5　建替え承認決議
　　（１）　建替え決議と建替え承認決議
　　（２）　建替え承認決議の要件
　　2：6：5：6　建替え再建承認決議
　　（１）　区分所有建物の建替え決議
　　（２）　建替え再建承認決議成立の要件
　　（３）　特定建物の建替え及び特定滅失建物の再建
　　2：6：5：7　一括建替え等決議
　　（１）　一括建替え等決議の前提要件
　　（２）　一括建替え等決議の成立要件
　　（３）　団地建物所有者等の議決権
　　（４）　一括建替え等決議で定めるべき事項
　　（５）　区分法の準用
　２：６：６　 被災マンション法を運用する上で配慮すべき事項
　　【全部滅失と大規模一部滅失】
　　2：6：6：1　全部滅失の場合の対応
　　2：6：6：2　一部滅失の場合
　　【被災マンションについての被災マンション法以外の適用規定】
　　【取壊し後の団体】
　　【区分法等の参考判例】
　　【区分法建替法等の参考先例】
　　【その他の参考先例】
　　【主要条文索引】