渉外不動産取引に関する法律と税金

【司法書士に特に読んでもらいたい税務項目には★印付！】

第１編　渉外不動産に関わる法律と税務
第１章　渉外不動産に関わる法律
第１　定義
第２　関係法令
１　民法（明治２９年法律第８９号）
(1)　外国人
(2)　外国法人の権利能力
(3)　権利能力なき社団
２　外国人土地法（大正１４年法律第４２号）
３　外国人の財産取得に関する政令（昭和２４年政令第５１号）
４　外国政府の不動産に関する権利の取得に関する政令（昭和２４年政令第３１１号）
５　外国為替及び外国貿易管理法（昭和２４年法律第２２８号）
(1)　資本取引
(2)　対内直接投資
ア　対内直接投資
イ　外国投資家
(3)　居住者，非居住者の区別
６　法の適用に関する通則法（平成１８年法律第７８号）
(1)　法律行為の準拠法（通則法７条）
(2)　行為能力（通則法４条）
(3)　法定代理・親権（通則法３２条）
(4)　法定代理・後見（通則法３５条）
(5)　常居所地（通則法３９条）
(6)　相続の準拠法（通則法３６条）
ア　相続統一主義と相続分割主義
イ　包括承継主義と管理清算主義
(7)　反致（通則法４１条）
７　出入国管理及び難民認定法（昭和２６年政令第３１９号）
(1)　在留資格の種類
(2)　在留資格認定証明書交付申請制度
(3)　経営・管理
ア　外国人登録法の廃止
イ　規制改革会議
ウ　入管法改正点（平成２６年法律第７４号）
エ　改正の相違点
オ　代表者居住要件緩和
(4)　企業内転勤
第３　外国人の土地取得に関する規制の現状
１　議論の経緯
２　民主党政権下の中間報告
(1)　中間報告の経緯
(2)　中間報告書の内容
(3)　森林法の一部を改正する法律案
３　自民党政権下の議論
(1)　自民党内部での議論
(2)　「安全保障と土地法制に関する特別委員会」での議論
(3)　法案の国会提出

第２章　渉外不動産取引と税務
第１　国際私法と税法の関係
１　私法上の経済取引等と税法との関係［★］
２　国際私法（準拠法）を税法の解釈上どこまで取り込むか
(1)　税法の解釈における私法の借用
(2)　問題の所在［★★］
(3)　外国事業体（米国LLC等）の法人該当性の判断
(4)　被相続人が外国人である場合の相続税法等の解釈適用［★★★］
第２　渉外不動産取引に係る国内税法と租税条約の適用関係
１　国内法と租税条約の関係
(1)　租税条約の機能［★★］
ア　租税条約の基本的機能
〈事　例〉　 二重課税排除のための国内的立法措置の限界と租税条約の役割
イ　渉外不動産取引に係る国内法及び租税条約の適用［★★★］
(2)　国内法と租税条約のいずれの法的効力が優先されるか
２　恒久的施設（PE）の有無による課税の差異［★★］
(1)　国税（所得税・法人税）
ア　国内法の検討
イ　租税条約の国内法（国税）への影響
(2)　地方税（住民税・事業税）
ア　国内法の検討
イ　地方税法及び租税条約におけるPEの定義
ウ　非居住者又は外国法人のために契約を締結する不動産業者・司法書士等は代理人PEに該当するか

第２編　 海外居住の外国人又は外国法人が日本の不動産を取引する場合
第１章　不動産取得の態様
第１　不動産の購入
第２　不動産賃貸借
第３　不動産売却
第４　相　続
第５　信　託

第２章　不動産取得の主体
第１　個人が取得する場合
第２　法人が取得する場合
１　海外に本店を有する外国会社の名義で取得する場合
２　日本における営業所設置登記がなされている外国法人として取得する場合
３　日本法人（株式会社，合同会社の設立）として取得する場合

第３章　海外居住の外国人又は外国法人が日本の不動産を取得する際の法律と税務
第１　外国人，外国法人による不動産購入の場合の法律と税務
１　民事手続実行前に必要な税務相談［★★★］
(1)　不動産購入目的・投資規模の把握・国内営業拠点（PE）の有無の確認
(2)　外国人（個人）の税法上の居住性の確認［★★★］
ア　所得税法上の定義
イ　相続税法上の定義
ウ　消費税法上の定義（個人及び法人）
(3)　消費税の納税義務等の確認
ア　消費税の課税事業者となる場合
イ　簡易課税制度
ウ　課税事業者の選択
(4)　海外で作成される売買契約書に対する印紙税の取扱い［★★★］
２　関与開始時及び関与中に必要な英文契約書等
(1)　各種覚書及び契約書
ア　意見書提供のための覚書
例　MOU 税務意見書作成に関する覚書（和文ひな型）
例　MOU 税務意見書作成に関する覚書（英文ひな型）
イ　業務委託契約書
例　税理士顧問契約書（和文ひな型）
例　税理士顧問契約書（英文ひな型）
ウ　マイナンバーに関する覚書
例　特定個人情報等の取扱いに関する覚書（和文ひな型）
例　特定個人情報等の取扱いに関する覚書（英文ひな型）
(2)　請求書の記載例（源泉所得税・消費税の記載の要否）
ア　依頼者側の状況
例　（税務）Invoice 請求書見本
イ　請求者側の状況
(3)　税理士が作成する総勘定元帳・申告書等に対する英文サービス
３　不動産購入
(1)　端　緒
(2)　売渡証明書，買付証明書
(3)　買付（申込）証拠金
(4)　中間省略登記代替による第三者のための契約
(5)　クーリング・オフ制度
(6)　重要事項説明書
ア　重要事項説明とは
イ　説明時期
ウ　説明者
エ　説明の方法
(7)　売買契約締結
ア　売買の準拠法
イ　本人確認及び意思確認
ウ　手付金
エ　本人確認資料
４　代金決済時
(1)　事前準備
ア　送金方法の確認
イ　エスクローアカウント
(2)　銀行融資
ア　当該国外資銀行
イ　日本の金融機関
(3)　決済時における諸費用の清算
ア　媒介手数料
イ　司法書士手数料
ウ　登録免許税
エ　固定資産税，都市計画税の清算
オ　賃貸料，管理料の清算
(4)　鍵等の引渡し及び受領
(5)　所有権移転登記手続に必要な書類の収集
ア　代理権限を証する書面
イ　住所を証する書面
ウ　宣誓供述書（Affidavit）
エ　認証権限を有する資格者
(6)　銀行融資を利用した際の抵当権設定
ア　銀行融資による抵当権設定契約
イ　抵当権設定登記の必要書類
(7)　信託を利用した登記手続
ア　受託者の登記原因証明情報
イ　受託者の住所証明書
ウ　受託者の資格証明書（外国会社の場合）
エ　信託目録
５　決済後の手続
(1)　登記申請手続
ア　登記申請
イ　登記完了後の登記簿の英訳
例　英文登記識別情報の書式
例　英文登記識別情報の取扱の書式
ウ　登記完了後の識別情報等の返却方法
(2)　外為法に基づく日本銀行への届出
例　本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関す
る報告書
(3)　税務当局への納税管理人の届出［★★★］
ア　税目ごとの納税管理人の届出
イ　非居住者又は外国法人の納税地
例　所得税・消費税の納税管理人の届出書（国税庁）
ウ　納税管理人の業務範囲と責任
第２　 外国人，外国会社が設立した日本法人及び外国会社営
業所（支店）による不動産取得する場合の法律
１　日本法人設立手続
(1)　株式会社
ア　ビジネスパートナー
イ　役員構成の決定
ウ　資本金の決定
エ　会社定款及び認証
オ　資本金の払込み
カ　諸費用
キ　法人名義の銀行口座開設
(2)　合同会社
ア　定款作成
イ　社　員
ウ　合同会社設立登記の添付書面
エ　登録免許税
(3)　一般社団法人又は一般財団法人
ア　一般社団法人
イ　一般財団法人
２　外国会社の営業所設置
(1)　外国会社の営業所
(2)　添付書面
(3)　認証機関
(4)　認証を求める権限を有する者
３　外国人の署名認証についての本国官憲の代替機関（通達変更）
４　日本銀行への届出
５　諸官庁に対する届出
(1)　税務署に対する届出
(2)　都道府県税事務所への届出
(3)　市役所への届出
(4)　労働基準監督署への届出
(5)　公共職業安定所
(6)　年金事務所への届出
６　日本での事業活動のための在留資格
(1)　企業内転勤の在留資格
(2)　高度専門職
ア　高度専門職１号の優遇策
イ　高度専門職２号の優遇策
第３　在日外国人が不動産を購入する場合
１　在日外国人と在留資格
２　中長期の在留資格
３　在日外国人の不動産購入の際のローン適格
４　永住者の在留資格

第４章　外国人，外国法人による不動産の賃貸借の法律と税務
第１　不動産賃貸借の準拠法
１　はじめに
２　不動産賃貸借の準拠法
第２　不動産賃貸借のための各種契約
１　不動産賃貸借媒介契約及び不動産賃貸借代理契約書
２　媒介，代理の媒介契約締結の際の注意点
３　建物管理業務契約
(1)　契約管理業務の範囲
(2)　清掃業務
(3)　設備管理業務（業務対象箇所）
４　サブリース契約
５　管理業務契約及びサブリース契約に基づく集金並びに送金
６　重要事項説明書，賃貸借契約書
(1)　重要事項説明書
(2)　賃貸借契約書
ア　普通借家契約と定期借家契約
イ　契約時に必要な費用
例　日英賃貸借契約書
第３　賃貸借期間中の税務
１　投資効果の検討［★★］
(1)　事業計画（損益計算，キャッシュフロー計算）
(2)　収益性検討の一環としての税コストの把握
(3)　中長期的な収益性確保のための経営努力［★★］
２　保有形態（居住者・非居住者・内国法人・外国法人）による税負担の差異
(1)　課税所得及びPEの有無による実効税率の変化
ア　所有者が個人（居住者又は非居住者）の場合
イ　所有者が法人（内国法人又は外国法人）の場合
(2)　損失が生じた場合［★★］
ア　所有者が個人（居住者又は非居住者）の場合
イ　所有者が法人（内国法人又は外国法人）の場合
(3)　保有形態（居住者・非居住者・内国法人・外国法人）による税率の総合比較
３　稼得資金を海外へ送金する際の税務上の問題点［★★］
(1)　非居住者又は外国法人がPEを有する場合（文書化の負担）
(2)　内国法人の場合（税引後の配当に対する課税負担）
ア　海外への配当に対する源泉徴収義務
イ　租税条約による源泉所得税の減免
４　非居住者又は外国法人の賃貸収入に対する借主の源泉徴収義務［★★］

第５章　外国人，外国法人による不動産の売却の法律と税務
第１　日本居住者に対する売却
１　準拠法
２　不動産媒介契約締結時の本人確認
(1)　本人確認書面
ア　顧客が個人の場合
イ　顧客が法人の場合
２　売買契約締結
３　決　済
ア　代金決済方法
例　在ブラジルの銀行宛の送金理由書
イ　源泉徴収義務
４　司法書士の本人確認義務
５　所有権移転登記手続に必要な書類
(1)　登記識別情報
ア　事前通知及び本人確認情報
イ　事前通知の例外（本人確認情報）
ウ　事前通知の例外（公証人の認証）
エ　実務の対応
(2)　登記原因証明情報
(3)　印鑑証明書代替書面，登記申請委任状及び資格証明書
６　信託財産の売却に係る所有権移転
〈事　例〉 　 居住者であったイギリス人が住宅ローンの返済ができなくなり銀行主導により居住していたイギリス人に任意売却されたケース
例　海外居住の売主の住所移転した旨並びに売買による移転登記委任する旨を宣誓した供述書
例　不動産売買契約書（日本文及び英文）　
第２　日本に居住しない者に対する売却
第３　海外に居住する日本人による不動産の売却
１　日本に居住する者への売却
２　印鑑証明書に関する先例
３　住所証明書に関する先例
〈事　例〉　 売却依頼した日本人居住者がマンション売却時に非居住者となった事例
例　宣誓供述書
第４　売却の際の税務
１　保有形態（居住者・非居住者・内国法人・外国法人）による税負担の差異［★★］
(1)　売却までの所有期間・課税所得・PEの有無による変化
ア　所有者が個人（居住者又は非居住者）の場合
イ　所有者が法人（内国法人又は外国法人）の場合
(2)　保有形態（居住者・非居住者・内国法人・外国法人）による総合比較
２　非居住者又は外国法人の土地等の売却代金に対する買主の源泉徴収義務
(1)　税率・納期限・免除規定等
(2)　源泉徴収を失念した場合（買主の源泉徴収義務と売主の確定申告義務との関係）［★★★］
(3)　その他注意を要する事項［★★★］
ア　手付金支払時の源泉徴収義務
イ　固定資産税等清算金の扱い
ウ　契約解除のときの納付済み源泉税の扱い及び解約手付金の課税関係
エ　その他の具体的事例

第６章　外国人が保有する不動産に関する相続の法律と税務
第１　遺言書がある場合
１　遺言の準拠法
２　遺言の方式の準拠法
３　遺言の取消し
４　遺言書の検認
(1)　遺言検認制度
(2)　検認の要否の準拠法
(3)　検認の国際裁判管轄の準拠法
(4)　公正証書遺言
５　検認手続
(1)　申立人
(2)　管　轄
(3)　添付書類
(4)　検認期日
(5)　通　知
６　相続登記申請手続
７　外為法上の届出
〈事　例〉　 遺言書の検認手続を経た相続登記を了した事例─被相続人が台湾系イギリス人の場合
例　検認済み遺言書
〈事　例〉　 遺言書によらない相続の検認手続を経ないで相続登記を了した事例─被相続人が元日本人でアメリカ国籍に帰化している場合
例　アメリカ籍相続人が相続証明書として提出する宣誓供述書
例　相続登記後売却の際の住所変更並びに印鑑証明書代替書面としての宣誓供述書
第２　遺言書がない場合
１　法の適用に関する通則法
(1)　相続の準拠法
(2)　本国法
ア　二重国籍者
イ　無国籍者
ウ　場所的不統一法国
(3)　常居所地
(4)　人的不統一法国
(5)　反　致
(6)　公　序
２　被相続人の相続準拠法の決定
３　相続人の探索
(1)　日本国内に住所を有して亡くなっている場合
ア　住民票上の住所地に相続人らが居住している場合
イ　住民票上の住所地に相続人らが居住していない場合
(2)　海外の住所を表示したまま亡くなっている場合
ア　納税管理人又は賃貸管理人を置いている場合
イ　納税管理人自体が選任されていない場合，選任されていたが辞任等でその後の選任手続がなされていなかった場合
４　新設外国人住民票と外国人登録法廃止の問題点
(1)　問題点
ア　国籍に属する国における住所又は居所
イ　出生地
ウ　上陸年月日
エ　本邦にある父母及び配偶者（申請に係わる外国人が世帯主である場合には，その世帯を構成する者である父母及び配偶者を除く。）の氏名，出生年月日及び国籍
(2)　閉鎖された外国人登録原票の開示請求
ア　開示請求者
イ　請求ができる対象
ウ　手数料
エ　本人確認書類の提出書類
オ　開示決定に要する期間
カ　開示請求書等の提出先
キ　開示請求書の書式
例　保有個人情報開示請求書
(3)　死亡した外国人に係る外国人登録原票の写しの交付請求
ア　請求者について
イ　手数料
ウ　交付請求をしようとする際の手続
エ　交付請求書等の郵送先
例　死亡した外国人に係る外国人登録原票の写し交付請求書
例　外国人登録原票の写しの交付請求に係る決定について（通知）
例　外国人登録原票
(4)　保存期間
５　閉鎖された外国人登録原票の写しを入手した場合
６　戸籍制度がある韓国籍，台湾籍の当該本国の戸籍追跡による相続人の探索
(1)　韓　国
ア　準拠法
イ　家族関係登録法
ウ　各種証明書の交付請求者
エ　日本における各種証明書の請求先
例　家族関係登録簿等の証明書 交付 申請書
(2)　台　湾
ア　準拠法
イ　中華民国戸籍法
ウ　戸籍の編成
エ　戸籍登記の処理機関と戸籍資料の定義
オ　国民身分証及び戸口名簿
カ　戸籍資料の請求及び提供
キ　日本からの台湾戸籍取寄
例　授権書
７　相続人の確定
(1)　すべての相続人が判明したか
(2)　相続人の所在の確定
８　不在者財産管理人選任
〈事　例〉　 県土木事務所が橋梁工事の対象地である土地所有者の相続人につき，不在者の財産管理人選任申立てをなした事例
例　家事審判申立書・家事雑件事件（不在者財産管理人選任処分の取消し）
９　失踪宣告
例　失踪宣告の家事審判申立書
　相続財産管理人選任手続
(1)　相続人不存在の準拠法
(2)　相続人のあることが明らかでないときで遺言書があるとき
例　相続財産管理人選任の家事審判申立書
(2)　相続財産管理人の選任
(3)　相続財産の法人化
(4)　公告手続
(5)　特別縁故者に対する相続財産の分与
(6)　他の共有者への移転
(7)　国庫への帰属
第３　相続に関する税務
１　被相続人及び相続人の住所と相続税の納税義務の範囲［★★］
(1)　近年の税制改正による納税義務の範囲の拡大
(2)　外国人が注意すべき相続税のポイントと対策
２　日本の相続税法が国際私法の影響を受けない部分と受ける部分［★★★］
(1)　国際私法の影響を受けない部分
ア　遺産に係る基礎控除及び相続税の総額
イ　配偶者に対する相続税額の軽減
(2)　国際私法の影響を受ける部分
ア　遺産が未分割の場合（相続税法55条の適用関係）
イ　遺産が未分割で相続税法55条の適用があるときに生じる外国人特有の問題点
３　保有形態（個人，内国法人，外国法人）による財産評価上の差異［★★★］
(1)　保有形態が個人の場合の財産評価
(2)　保有形態が内国法人の場合の財産評価
(3)　保有形態が外国法人の場合の財産評価

第７章　購入～賃貸～売却～相続開始における税務面での総合的検討
第１　税務コストの継続的管理の必要性
１　不動産購入目的と投資規模に応じた保有形態（個人・内国法人・外国法人）選択の重要性（事例検討）［★★］
２　課税当局による国外財産情報の把握［★★］
(1)　国外送金等調書制度
(2)　国外財産調書制度（外国人の留意点）
(3)　財産債務調書制度
(4)　非居住者に係る金融口座情報の自動的交換のための報告制度
第２　外国人の居住地国における対日投資不動産についての課税関係
１　その居住地国における日本源泉の所得に係る課税関係［★★］
(1)　その居住地国で日本源泉の所得に課税される場合
(2)　その居住地国で日本源泉の所得に課税されない場合
２　その居住地国における日本に所在する相続財産に係る課税関係［★★］
(1)　相続税のある国
(2)　相続税のない国

著者紹介