5_借契

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(1)個別判断説(2)■合判断説■賃借人に不利■かどうかの判断は，正当事由の判断と同じように，当該特約をするにい適用の判断基準70第２編借家契約における各種特約の効力頁，536頁〔森泉章〕）。東京地判昭和11年10月27日（評論26巻諸法291頁）■法６条にいわゆる賃借人に不利な特約とは，その特約自体のみにつき賃借人の利害を■察すべきであって，造作代金請求権の放棄が賃料減額を条件としてなされたことは斟酌することができない結果，右放棄は法５条に違反し賃借人に不利な特約に該当する。■最判昭和31年６月19日（民集10巻６号665頁）■もっともこのように法定■新を排除して最初に定めた期間の満了と同時に借地権者の■物を賃貸人に贈与する特約は，■物の所有を目的とする通常の土地賃貸借においては，借地権者に不利な契約条件を定めたものとして無効な場合もあろうが，第１審判決の認定するところによれば，上告人は，契約の始めにおいて賃貸人所有の■物を取壊すという通例では困難と思われる条件を特に承諾してもらった代りに20年間の期間満了と同時に贈与することを約したと認められるこのような場合には必ずしも借地権者に不利益な条件を定めたものとは認められない。■最判昭和44年10月７日（判時575号33頁，判タ241号70頁）■このような事実関係のもとにおいては，店舗の返還に関する前記特約は，所論のように，一定の事実の発生を条件として当然に賃貸借契約を終了させる趣旨のものではあるが，借家法の規定に違反する賃借人に不利な特約とはいえず，同法６条によって無効とされるものではない借地借家法30条に規定する，■物賃借人に不利な特約かどうかの判断基準については，その特約自体を観察して個別的に判断すべきであるとの説（個別判断説）と契約の諸条件を■慮して■合的に判断すべきであるとの説（■合判断説）がある。借家法６条にいう■不利な特約■あるいは借地法11条にいう■不利な契約条件■に当たるか否かを判断するには，当該特約自体を個別的に観察して賃借人に不利であるかどうかを決すべきであり，他の条件と相関的に判断すべきではない（■新版注釈民法(15)・債権(6)■408たった事情，当該特約に関連する他の契約条件など諸般の事情を■合的に斟酌してなされるべきものと■える（■現代借地借家法講座２■295頁〔伊東孝彦〕）。そして判例は，借地の場合ではあるが，次のような■え方を採っている。