6_借正

21/36

第3合借意地に権よのる終了いので建物譲渡特約付借地権は付けられないが，ほかの一般定期借地権，法23条1項の事業用定期借地権及び普通借地権には特約を付することができる。　借地契約につき，最判昭和44年5月20日（民集23巻6号974頁，判時559号42頁，判タ236号117頁）は，「思うに，従来存続している土地賃貸借につき一定の期限を設定し，その到来により賃貸借契約を解約するという期限附合意解約は，借地法の適用がある土地賃貸借の場合においても，右合意に際し貸借人が真実土地賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり，しかも他に右合意を不当とする事情の認められないかぎり許されないものではなく，借地法11条に該当するものではないと解すべきであるところ，原審確定の前記事実関係のもとでは，本件期限附合意解約は右に説示する要件をそなえているものと解するのが相当であるから，本件期限附合意解約は有効であって，本件土地賃貸借契約は，期限の到来によって解約され，上告人は被上告人に対し本件土地を明け渡す義務があるものというべく，これと同旨の原判決の判断は正当である。」と判示した。　これを受けて，東京高判昭和54年12月12日（東高時報民30巻12号332頁，判時958号68頁，判タ413号114頁）〔裁判例75〕は，下記のように判断し，前記最判昭和44年5月20日の判決の趣旨に則って判断しており，結果として，期限付合意契約を無効としたものである。4　建物譲渡特約付借地権の終了（法24条）／第3　合意による借地権の終了　69東京高判昭和54年12月12日（東高時報民30巻12号332頁，判時958号68頁，判タ413号114頁）　期限付合意解約は，借地法11条（借地借家法9条）により，賃借人にとって不利な特約であるとして無効であろうか。裁判例75　「そこで以下右合意の法的効力について判断する。　前記認定の控訴人〔賃貸人〕と被控訴人〔賃借人〕との間で昭和39年6月8日及び同年同月20日に前記各合意がなされた経過及びその際における控訴人の意図に徴すると，右の両合意は，被控訴人は控訴人に対し本件賃貸借契約につき更新請求権を予め放棄して，その期間満了時である昭和51年11月23日の経過により右賃貸借契約は更新されることなく終了するものとし，被控訴人は本件土地を控訴人に明け渡すこととし，控訴人は右更新請求権の放棄の代償及び明渡料の支払に代えて，昭和41年11月14日から右期間満了時までの賃料をこれに当てるものとし，被控訴人に対し右10年間の賃料の支払を免除したものと解するのが相当であ第3　合意による借地権の終了注意点